自己破産後に住宅ローンの審査を通過させるために知っておくべき知識

自己破産

住宅を購入する多くの人は住宅ローンを組むことになるでしょう。

その際、住宅ローンの申し込みを検討する中で「過去に自己破産の経験がある人」や「これから自己破産をしようと考えている人」にどのような影響があるのか?気になることだと思います。

同様に、「すでに住宅ローンの契約をしている人が自己破産をするとどのような影響があるのか?」と不安に感じている人も多いと言えます。

そこで今回は、自己破産前に知っておくべき住宅ローンに関する知識を解説したいと思います。

自己破産をすると自宅は手放すことになる

結論、自己破産をすると自宅は手放すことになります。

その際、「住宅ローンを既に完済しているか?」「住宅ローンの返済を続けているか?」によって、自宅の取り扱いが変動しますので違いを解説したいと思います。

住宅ローンを完済している場合

住宅ローンを既に完済している場合は、その住宅は自己破産を申し立てする人の財産ということになります。

その際、自己破産は全ての財産を売却し債権者に配当することで、借金を免責(免除)できる制度になることから、住宅ローンを完済した自宅も売却し返済に充当させる必要があります。

具体的な流れとしては、自己破産の申し立て後に裁判所から選任される破産管財人によって住宅は売却されます。そして、自宅を売却したお金が債権者に配当される。という手順になります。

結論、破産管財人が住宅を売却するまでに自宅を立ち退きしなければならない。ということになります。

住宅ローンが完済出来ていない場合

住宅ローンは自宅を担保に購入資金を借り入れするものになりますので、住宅ローンの支払い出来ない場合は、担保である住宅は売却されローンの返済に充当されることになります。

その際、住宅の売却代金を住宅ローンの返済に充当してもローンが残ってしまう場合があります。

この場合、自己破産の申立人は借金が免責(免除)されますので返済の必要はありませんが、連帯保証人や連帯債務者は残額の返済が必要になります。

住宅ローンに連帯保証人や連帯債務者がいる場合は注意

先ほどお伝えしたように、住宅ローンが残った状態で自己破産をすると「連帯保証人」や「連帯債務者」に住宅ローン残高の請求がされることになります。

連帯保証人と連帯債務者とは?

  • 連帯保証人とは:主たる債務者が返済出来ない場合に代わりに債務を履行する必要がある人
  • 連帯債務者とは:債務者と同一内容の債権を一緒に返済する人

では、連帯保証人と連帯債務者では、自己破産をした場合にどのような影響を与えてしまうのか解説を行います。

住宅ローンに連帯保証人がいる場合の影響

自己破産をした本人に免責決定が出された場合、住宅ローンの返済義務は無くなります。ただし、住宅ローンの債務自体が消えた訳でなく、その残額は連帯保証人に請求されることになります。

その際、債権者は「期限の利益」を喪失しておりますので、連帯保証人対して一括返済を要求することができるのです。従って、連帯保証人には数百万円〜千万円近くの請求が届く可能性があります。

分割での返済を認めるか否かは債権者次第となりますので、もし、一括返済のみしか対応してもらえない場合は、連帯保証人も同様に自己破産をする必要が出てきます。

住宅ローンに連帯債務者がいる場合の影響

住宅ローンを組む際に配偶者が連帯債務者になる場合も多いことでしょう。例えば、群馬銀行の「夫婦連帯債務型住宅ローン」などが該当する商品になります。

もし、夫婦で上記の住宅ローンを契約した場合、夫が自己破産をすると連帯債務者である妻に残債務の一括返済が要求されることになるでしょう。(債権者は連帯債務者にどのような配分で返済を要求しても問題ない。とされている

妻が一括返済に対応できない場合は、夫と同様に自己破産をする必要が出てきます。

その際、妻の自己破産を避けるために分割返済を要求する場合は、代わりとなる連帯保証人を設定することなどが条件として加えられるケースが多いと言えます。

自己破産をすると住宅ローンが契約できない

自己破産をすると個人信用情報機関に事故情報(通称ブラックリスト)が登録されることになります。

この、事故情報は各金融機関が与信審査をするために参照するデータベースであり、事故情報が登録されている以上は、住宅ローンだけでなくクレジットカードなど全ての審査に通過することはありません。

自己破産後に事故情報が登録される期間

個人信用情報機関名 登録期間
株式会社日本信用情報機構(JICC) 5年
株式会社シー・アイ・シー(CIC) 5年
全国銀行個人信用情報センター(KSC) 10年

クレジットカードであればKSCを参照しない会社に審査を申し込みすることで5年程度で通過できる可能性もありますが、住宅ローンの場合は、KSCも参照することになりますので、まずは10年間待つようにしましょう。

自己破産後に住宅ローンの審査を通過させる方法

自己破産後に住宅の購入が必要になる時もあるでしょう。このような場合「いつから住宅ローンを組むことが出来るのか?」気になるポイントだと思います。

そこで、自己破産後に住宅ローンの審査に通過する方法について解説をしたいと思います。

個人信用情報機関の事故情報が削除されるまで待つ

先ほどお伝えしたように、自己破産をすると5年〜10年間は個人信用情報機関に事故情報(ブラックリスト)が登録されることになります。

そのため、まずは、この事故情報が削除されるまで待たなければ住宅ローンだけでなくクレジットカードすらも契約することが出来ません。

事故情報が削除されるまでの期間は以下の通りです。

自己破産後に事故情報が削除されるまでの期間

個人信用情報機関名 登録期間
株式会社日本信用情報機構(JICC) 5年
株式会社シー・アイ・シー(CIC) 5年
全国銀行個人信用情報センター(KSC) 10年

自己破産の場合、免責決定から10年を経過した時点で、個人信用情報機関から事故情報が削除されているか確認してみましょう。無事に消えていれば、再度住宅ローンの申し込みが可能な状態になったと言えます。

クレジットヒストリーを作る

最近はクレジットカードの使用や携帯の分割払いをしている人も非常に多いことだと思いますが、この1つ1つの取引は、クレジットヒストリーと呼ばれ「借りたお金をしっかりと返済してくれるか否か」を判断するために材料となります。

自己破産から10年が経過し事故情報が削除されただけでは、個人信用情報の記録がまったくない状態になりますので審査に通りづらいと言えます。

そこで、信用実績を蓄積させることは非常に重要な手順となります。

信用情報を蓄積させるためには、携帯の分割払いやクレジットカードの利用履歴などが審査基準が軽いものから蓄積させていくと良いでしょう。

間違っても、滞納などしないように細心の注意を払ってください。

自己破産の対象にしていない金融機関で審査を申し込む

個人信用情報機関は「JICC」「CIC」「KSC」の3団体となり5年間〜10年間で情報は削除されます。

しかしながら、借り入れした金融機関は個別に事故情報を管理しているのです。加えて、金融機関が所有する事故情報リストは一生涯削除されることはない。と言われています。

そのため、自己破産の対象とした金融機関で住宅ローンの申し込みをしてしまうと審査落ちする可能性が非常に高まりますので基本的には避けるようにしてください。

加えて、住宅ローンの審査落ち情報は個人信用情報機関に登録されてしまいます。従って、他の金融機関の審査にも悪影響が出る場合がありますので注意した方が良いでしょう。

融資比率80%返済比率25%未満にする

住宅ローンの審査に通過しない人は、端的に「貸したお金が返ってこないリスクが高いため審査落ちしている」と言えます。

そのため、年収に応じた物件で頭金を少しでも多く準備出来た方が、審査に通過しやすいことは多くの人が理解していることだと思います。

その際、基準となるのが、物件の購入金額に対して融資比率が80%未満であり、実際に借り入れした金額の返済額が年収の25%未満であることが重要になります。

  • 融資比率とは:購入物件に対して何%まで借り入れするのかを示した比率
  • 返済比率とは:借り入れした金額の返済額が年収の何%を占めるのか示した比率

具体的な計算例をお伝えすると、年収500万円の人が2,000万円の物件を頭金400万円、毎月8万円の返済で契約すると、融資比率は80%、返済比率は19.2%となり、住宅ローンが契約できる可能性が高まるという訳です。

フラット35に審査申込をする

通常の住宅ローンの審査基準は、収入、頭金、勤続年数などで審査を進めることが一般的です。もちろん、明確な審査基準は各社公開はしていないので審査部の一部だけが知っているのです。

その中で、フラット35の審査基準は「勤続年数」を加味しない。と言われております。従って、通常の住宅ローン審査よりも基準が若干緩いと言えるでしょう。

とは言え、「しっかりと返済してくれるか否か」という点は変わりませんので、物件の購入金額に対して融資比率が80%未満であり、実際に借り入れした金額の返済額が年収の25%未満であることは変わらないでしょう。

住宅を手放したくない場合は個人再生を検討

ここまで解説したように、自己破産をすると住宅ローンの有無に関わらず自宅は手放すことになってしまいます。そのため、引っ越しが必要になるなど家族にも影響を及ぼしてしまうでしょう。

もし、どうしても自宅を手放したくない。という人は、個人再生を検討するのも1つの手です。

個人再生は、借金を免責(免除)することは出来ませんが、自宅を手放さずに大幅に借金を減額することができる債務整理の一種となります。

債務額が5000万円未満であり、安定した収入が確保できていることが条件になりますが、該当している場合は検討することをおすすめします。

個人再生の詳しい解説は以下の関連記事をご参照ください。

まとめ

自己破産と住宅ローンの関係についてまとめて解説を行いました。

住宅ローンが残る状態で自己破産をすると、連帯保証人や連帯債務者に多大な影響を及ぼすことになるでしょう。もし、第三者に迷惑を掛けたくない。と考えるならば個人再生から検討するのが良いと言えます。

また、自己破産後は10年ほど住宅ローンを組むことができません。

そのため、事故情報が削除された後は、クレジットヒストリーを作り頭金をしっかりと準備することで住宅ローンの審査に通過しやすくなると言えます。

自己破産は法的な専門知識を活用し手続きを進めていく必要がありますので、まずは「2018年版|自己破産の評判が良いおすすめ弁護士事務所を5社まで厳選」より自分に合う弁護士事務所を見つけるようにしましょう。

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